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文旅小镇项目商业运营的几个雕虫小技

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文旅小镇项目商业运营的几个雕虫小技

文章来源:永利国际唯一指定官网---发布日期:2018-08-24 作者: 点击:

    商业运营是个系统工程,小镇项目最好能把运营前置,从项现在期就让运营团队参与其间。

    关于小镇的商业运营,沧州宇汇福疆有限公司今日谈几个实践中比较有共性的小问题,可能会给咱们在项目落地供给一些学习,所以想跟咱们共享一下。

业态结构:

1、住宿和餐饮。 

    每个项目的面临的详细状况都有不同,不论是爱情小镇、古镇或许是其他小镇,只需真实想要把旅行做起来,除了主题是重要的一块,小镇的商业是另一个十分重要的方面,假如没有商业,主题是不能充沛展现不出来的。

    商业的榜首个问题就是业态结构,不是说一切业态装备在古镇都能树立,古镇商业装备的要害的是树立商业消费生态消费链条。古镇的旅行商业生态消费链条要害是晚上的消费,依据我的经历,一般状况下,想把旅行项目真实施行好,首先是住宿,假如一个小镇的民宿、酒店等住宿业态不兴旺,客流量是做不起来。

    要想让客人住下来,只需住宿业态是不行的,还需求有夜晚消费项目,比方游船、灯火秀、酒吧等传统的夜晚项目和消费。 

    关于旅行小镇来说,不论是白日仍是晚上的商业,其间最核心的就是住和吃,假如能把这两个要素特别是住宿做好,人均消费就做起来了。 

    比方有些景区许多时分都没有人,可是在五一假日俄然来了四五十万人,事实上它的人均消费可能就几毛钱,那这个景区的价值也就是几毛钱;可是一个好的景区,可能并不是假日经济,寻求短期的人流量,可是它的人均消费能到达两千块,这样的景区就很有价值。所以说一个景区运营的好坏,从它的商业业态链条和生态上就能够看出来。 

2、旅行产品和旅行产品。

    小镇的商业除了住宿和餐饮,旅行产品和旅行产品也必不可少。旅行产品和旅行产品不一样,旅行产品比方游船等,需求花钱去景区消费。而你花了钱把东西带走了,这些才是旅行产品。旅行产品一般状况下有两种,一是纪念品;二是地标性的产品,比方有些东西只需某个当地才有,或许你常常享用,可是只需某个当地最正宗,这种是很有价值的。

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3、休闲文娱。 

    古镇商业还有一重要业态就是休闲文娱,现在有许多同行很喜爱用儿童业态,以为儿童业态带客才干很强。可是我以为儿童业态十分难做,它有几个特点,一是业态自身消费时刻密布性很强,会集在周六日或许节假日,对整个商业来说客流价值不见得有多大; 

    还有一点就是儿童业态并不是咱们幻想的那样有带客才干,假如说人们带着孩子去一个当地旅行,让孩子去消费当地的儿童业态是不太简单的,由于各地的儿童业态底子上迥然不同,绝大多数没有独有性,就我的经历来说,在小镇做儿童业态要慎重,详细效果怎样样还有待于进一步的讨论和验证。 

    整体来说,小镇业态最要害的在于树立商业消费生态消费链条,假如能构成消费的链条,小镇的项目就会不错。假如说只需白日的消费,比方只需一条小吃街,客人开车来吃完小吃就走了,这种状况也不错,可是客单价会低,项目价值相比较就没有能留住客人的大。有的项目以小吃来带动,可是事实上不只需小吃,比方袁家村,它除了小吃很丰厚之外,袁家村的民宿业态也很好。

餐饮业态:    

    第二个想和咱们共享的是餐饮业态,餐饮比较特殊,相比较而言业态比较涣散,是非标的,不像住宿那么规范化,在许多层面构成了规范流程,也想成了许多职业原则。而餐饮业态不论多么兴旺,从职业规范化视点来说十分难,咱们在小镇操作的时分必定要留意几个问题。

1、关于物业。

(1)物业巨细 

    制约物业运用的榜首个问题就是物业巨细。比方做婚宴等大型餐饮,二线以上城市底子都在2000㎡到10000㎡,可所以三四层楼,一层的面积底子上要在400㎡到500㎡;假如是在小城市比方县城,底子上在800㎡到1000㎡,假如达不到这个面积,盈余是十分难的。

    面积涉及到能摆多少桌,能包容多少人吃饭,其他还有翻台率等运营坪效问题,中大型餐饮的盈余底子上不是靠散客,而是靠包桌,面积约束了包桌,想挣钱十分难,所以从这个视点来说,单体面积是很致命的问题,假如达不到这个要求,有经历的商家是不会租借的。

    在500㎡到1000㎡的餐饮是中大型餐饮,这种面积运营的频效会相关于200㎡、300㎡的高一些,也是现在盛行的杭帮菜等餐饮的干流面积。

    需求留意的是,在小镇开展的前期,两、三百平米的餐饮十分难存活的。这种餐饮面积不大,但也不算小,当小镇客流量多的时分,承载量不行多,顾客多的时分人手也不行用,赚不到钱;而小镇客流量少的时分,其自身的人工本钱又不低,存活十分难,所以在开展前期,咱们尽量削减这种不大不小的餐饮。

    100㎡左右底子上都是小吃或许特征餐饮,这种业态在旅行小镇里十分多,底子上都是小镇的主力餐饮业态。 

(2)户型

     物业的户型一旦断定,物业的命运底子上就断定了,包括它好欠好运用,被用来做什么业态等。不论是做那种业态,户型最好是方的,柱子越少越好,最好没有柱子,要不然用起来十分难,许多商家都不喜爱用奇形怪状的物业。

2、小吃街。

    底子上现在旅行的当地都有小吃,小吃是特征,承载了当地的文明,小吃街的缔造很有考究。比方大街有多宽,太宽的话,人少的时分会越发显得人少,这样不简单聚客,也不简单让商家经商;太窄的话,人就进不去,经商也不简单。经过研讨, D/H大概在0.6左右是比较契合亚洲人习气的,并且从商业化视点来说也比较好。D是大街宽度,H是房屋外檐高度,榜首龙廓线的高度。

    还有一点是店肆的密接性,也叫亲近性,比方说门口种着一排树,或许做了木篱笆把它隔开了,这样都是不太好的,虽然有的商家隔了一下能放许多桌子椅子,可是关于步行小吃街来说无非就是圈了点当地,可是这样不利于游客的进入,隔离了人流,游客的抓获率会下降。

    店面宽度(展现面)是咱们在规划时留意的问题,步行街之类的当地假如店面十分宽,游客会觉得很单调,没有兴趣。假如五六步一家店面,游客会觉得很有意思,比方丽江等古城,店肆很密布。可是也不能太密布,有人总结了W/D在0.6左右比较合适,W是店面的宽度,H是大街的宽度。

 3、餐饮功用差异。

    餐饮业态里中大型餐饮和小吃的带客才干是有差异的,中大型餐饮底子都是属地化消费,对街区客流量的奉献很低,可是小吃类的不同,来吃小吃的游客底子上都要在转一转,由于小吃不是一个就能吃饱的,假如要吃的话就要去小吃街转。所以咱们在挑选业态落位的时分,小吃和中大型餐饮分别往哪里落,就很考究。落位欠好对街区导流的影响很大。

动线规划:

1、人活动线。

    动线规划是前期特别要害的问题,许多小镇后期运营出问题的原因就是没有规划好动线。比方有些小镇的大街像脏乱差、散商管不住等都是动线形成的运营期没有方法处理的问题。

    咱们在规划中要留意人流的单向,就让游客一条街走过去,尽量不要有挑选,那么这条街上生意就会很好,没有死角。可是这种状况游客会觉得单调,所以底子上咱们不会只做一条街,除了主大街之外还会规划一些小吃街、古玩街等,可是往往许多商业最简单存活的只需一条街。

    还有一个原则是人流不要双向对冲,只需人流不对冲,客流量大的时分就不会出现集体性的践踏事件。

    人活动线就是旅行动线,旅行是有节奏感的,会有起承转合的心情改变,可是游客旅行的起承转合咱们怎样来引导呢?这方面建筑风格和景点对游客的引导性都不大,最大的是能不能把人流聚在广场,广场在后期运营中起到了至关重要的效果,既能够做活动,也能够做商业,和线路结合起来,聚集人流,就会让人感觉游客量十分多。

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    假如只需一条街而中心没有留住人流的广场,可能一天几万人走过去都不显眼,可是假如有几个广场,人聚起来,就会感觉人多的底子走不过去,这也是咱们在运营过程中要点考虑的因素,当然广场有必要和一些主题活动结合起来运用。

    动线要与业态照应,大多数景区底子客流都是十点钟左右到,十一点半到十二点之间就要消费了,这部分的消费多是刚性消费,主要是吃、喝等,所以前期规划的时分咱们要把动线与业态考虑进去。 

2、车活动线。

    车活动线,就是物活动线,在小镇里面就是物流,为什么要设车活动线必定要考虑清楚,不要为了设车活动线而设。车活动线要解决商家备货问题,小镇日子的人群日子物资的收支问题和人群平常进出问题,所以清楚最要害的点在哪里。

    第二点就是把停车场、停车位和它结合起来,刚刚说到大宗物业,假如没有专属的停车位,大宗物业是很难运用的。一个2000㎡的餐饮,假如不给它配停车位,生意是很难做下去的,进出车辆不方便,就很难经商。

    第三点就是不与人活动线穿插,假如说有穿插,就比较简单出事端,有安全隐患。

招商:

    一般的小镇商业团队会拟定招商方针,比方免租期多长,新开发的小镇没有免租期招商就比较困难,特别是离城区比较远的项目。免租期详细怎样施行呢?

    有的当地是这样操作的,比方说有三年免租期,前三年什么都不必给景区,只需交物业押金就能够入驻,这样就会形成商家就算不经商也不会退铺,由于没有本钱,可是景区假如要回收,就要跟他打官司。 

    那么咱们能够采纳其他方法,比方把租期变成五年,前两年交,后三年免;或许把租金均匀到五年,每年都交一点,这样商户做不了生意,会自动把商铺退给景区。

    其他要对商户有挑选,有些商户没有开铺经历,凭一腔热血就进来了,咱们要下降这样的人群的频率,控制在15%-20%之间。由于商家没有实际操作经历,靠景区给的流量才干日子,并且他们遍及没有运营策略,比较简单赔钱,做不下去影响开门率。 

    还要考量业态的吸客才干,比方旅行产品,听起来很有旅行特质,事实上旅行产品没有带客才干,几乎很少有人是冲着旅行产品到景区旅行的。除非是像奥特莱斯这种类型的,严厉含义上来说不是旅行产品,而是旅行购物,实质上可能不是去旅行的,就是去购物的,旅行是它的副产品。

    招商时还要处理好与属地居民的联系,可能会遇到一种状况,比方说有两年的免租期,本地居民觉得机遇不错,我能够先租下来,假如做得好我就继续租,假如做欠好我就跟你打官司,让你赔我的钱,所以拟定招商方针要根绝这个问题。小镇项目大部分都在城镇或许县城,属地的居民先期占了商铺资源,又不去用心运营,会对后期带来很大费事。

    以上是咱们项目商业运营的时分简单遇到的一些问题,也是我从业这么长时刻积累的一些经历。小镇项目千差万别,可能不是一切小镇都适用,可是希望能对咱们有一些学习含义。


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